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2025 年的住宅市场，是行业深度调整与产品创新并行的一年。尽管市场处于转型阶段，但住宅产品在城市分布、形态与档次上实现全面迭代，尤其在 “好房子” 打造上呈现诸多新趋势。如何让产品既符合市场需求，又能实现口碑与销量双丰收，成为行业聚焦的核心议题。
2025年的市场震荡调整中，好产品与好销售之间并非划等号的关系，多重压力让单纯的产品优势难以转化为市场业绩。
市场端基本面重回原点，新房二手房双双承压。土地端呈现 “以销定产、缩量提质” 格局。客户端购买力结构性下降，决策愈发谨慎。
项目端的产品同质化与客需定位错配更是雪上加霜。新规调整后户型可操作空间减少，“灰色空间” 消失，不同项目户型相似度极高，下沉式会所、公建化外立面、弧形线条与铝板等设计成为标配，产品升级遭遇瓶颈。
面对复杂市场环境，唯有精准把握市场窗口、坚持产品核心价值、深度洞察客户需求，才能打造出真正实现销售突破的好房子。
豪宅产品的核心价值在于 “地段不可复制 + 供应绝对稀缺”，深圳湾澐玺作为深圳粤海板块12年来唯一出让的纯住宅用地，开盘当日创下130亿销售额；上海高福云境所在的巨富长板块宅地断供20余年，其近 600 平米总价过亿的五房产品 “一房难求”，印证了稀缺性对市场的强大吸引力。
产品第一性要求在区域市场断层领先，郑州・金茂璞逸云湖凭借板块内首个四代宅产品，实现高溢价与高去化；三、四线城市项目亦然，濮阳住友龙湖序作为当地首个四代宅，即便价格高于竞品仍保持良好去化。
而产品差异性则能精准捕捉细分需求，北京・招商朝棠揽阅的69㎡迷你三房以 “小面积、低总价、高得房率” 抢夺刚需外溢客户；杭州・建发云启钱湾打造板块内唯一低密社区，实现别墅产品 100% 去化。
在市场的下行期，客户发生的代际变化。一二手房成交的链条部分被打破，存量客户和新房客户在购房需求之间是存在一定的差距，所以正确的筛选对标客户进行研判，成了定位的关键。对于目标客群痛点、痒点的挖掘，在改善和豪宅项目的打造上体现的更充分。北京建发海晏以王府规制大门与皇家园林景观回应客户 “排面” 需求，上海保利天奕针对码农客群打造度假式归家动线与高压氧舱会所，均实现市场突破。
首先是市场机会的判断，通过各类市场细分数据的分析，包括一二手房供销存、交易结构、去化周期判断市场结构化需求点，通过广义库存判断未来竞争，一手房来访认购数据判断流速，以及促成客户成交的核心指标，最终找到市场的机会点。其次是通过客需调研从客户端挖掘需求敏感点，包括访前对受访群体的设定和精准招募、访谈提纲的设计都是关键，执行阶段的品控，以及深访后提炼出能落地的产品方案。
四大维度展现产品视觉与体验升级：一是大门设计突破尺度限制，高端项目大门宽度超百米，同时注重与在地文化融合，打造独特标识；二是 “会所 + 泛会所” 成为标配；三是采用立体景观，通过整体抬升、下沉等手法重构空间高差，同时融入在地文化内涵；四是车库升级为复合空间，兼顾功能与美学。
客户对居住品质的要求不断提升，推动产品性能升级：科技方面，全屋净水、静音降噪及燃气、入户、儿童安全守护成为核心需求；环保方面，精装房 “近零污染” 交付成硬性标准，越秀 “环境试验室”、绿城装配式内装体系从源头控制有害物质，实现绿色交付。
品质类产品核心是高效利用空间，入围项目平均得房率接近 100%，广州越秀珑悦西关 68 平米三房得房率达 130%，且整屋多功能收纳体系成为趋势；轻奢类产品着重场景创新，室内LDKG一体化客厅之外，可变空间融合居家、亲子、社交功能，公区主题化儿童活动空间承载服务延伸需求；高端产品强调柔性定制与全周期服务，广州琶洲樾提供12种户型交付选择，成都嘉佰道配备收纳师、健康管理师、营养师等专业服务团队。
2025年的住宅市场，已从单点产品比拼升级为 “产品 + 客研 + 运营” 的系统竞争。2026 年，随着市场逐步筑底企稳，政策持续发力，真正贴合客户需求的 “好房子”，将成为行业赢得市场的核心力量，推动住宅市场向高质量发展迈进。
